Prêt hypothécaire : Comment qualifie-t-on l’emprunteur?
Décryptage 102
La cote de crédit, les ratios de l’ABD et de l’ATD et les 5C du crédit.
La qualification de l’emprunteur et du prêt
Lorsque vous demandez un prêt hypothécaire, la qualification de l’emprunteur et la qualification du prêt sont des étapes clés qui déterminent votre admissibilité au financement hypothécaire. Le rôle du courtier hypothécaire ne se limite pas à vous guider dans ce processus complexe; il optimise vos chances d’approbation en veillant à ce que votre dossier réponde aux exigences des différents prêteurs.
Contrairement à une croyance populaire, un bon dossier de crédit, bien qu’essentiel, n’est pas une fin en soi! En effet, il y a beaucoup plus qu’une bonne “cote de crédit” pour obtenir son financement. L’analyse d’une demande de prêt hypothécaire repose sur le calcul des ratios d’endettement de l’emprunteur qui se doivent respecter les limites établies par le prêteur et, si applicable, par l’assureur prêt hypothécaire. De plus, le courtier hypothécaire procède à une analyse des 5 C du crédit permettant de qualifier l’emprunteur et de vérifier si la garantie offerte est suffisante.
Tout repose sur une gestion équilibrée du risque afin de garantir la tranquillité d’esprit de l’emprunteur et d’éviter les défauts de paiement.
Les ratios d’endettement ABD et ATD : les limites des prêteurs
Le ratio de l’ABD (amortissement brut de la dette) et le ratio de l’ATD (amortissement total de la dette) sont essentiels pour évaluer la capacité de l’emprunteur à rembourser ses dettes tout en assumant une nouvelle charge hypothécaire. Ces ratios sont de précieux indicateurs de la gestion de la dette et les ratios de l’ABD et de l’ATD permettent de s’assurer que la demande d’emprunt est viable.
Le ratio ABD (amortissement brut de la dette)
Le ratio d’amortissement brut de la dette (ABD) est la partie du revenu brut qui sera consacré au remboursement de tous les paiements relatifs à la propriété qui sera financée. Ces paiements sont :
les paiements hypothécaires
les taxes municipales et scolaires
les coûts de chauffage
Un pourcentage des frais de copropriété (le cas échéant)
En règle générale, les prêteurs préfèrent un ratio ABD inférieur à 39%, bien que ce seuil puisse varier selon les prêteurs et la situation de l’emprunteur.
Le ratio ATD (amortissement total de la dette)
Le ratio d’amortissement total de la dette (ATD) mesure la part des revenus bruts d’un emprunteur affectée au remboursement de l’ensemble de ses dettes et obligations. Cela inclut non seulement les mensualités hypothécaires et les charges inhérentes, mais aussi tous les autres paiements tels que:
les prêts bancaires (personnel, automobile, étudiant)
les cartes et les marges de crédit personnel
les paiements pour la location de voiture (long terme)
les autres engagements financiers réguliers comme une pension alimentaire
le paiement hypothécaire, les taxes municipales et scolaires, le chauffage et les marges de crédit hypothécaire des autres propriétés
Un ratio ABD élevé peut indiquer que l’emprunteur risque de rencontrer des difficultés financières en contractant une nouvelle dette hypothécaire. Les assureurs prêts hypothécaires (SCHL, Sagen, Canada Guaranty) cherchent à ce que le ratio ATD ne dépasse pas 44%. Un ratio ATD supérieur à ce seuil peut sous-entendre une pression financière.
Comme vous pouvez le constater, ces deux ratios d’endettement (ABD et ATD) sont cruciaux pour déterminer la capacité de l’emprunteur à gérer sa dette de manière optimale. L’évaluation par les ratios ABD et ATD permet d’ajuster le montant du prêt qui sera octroyer afin de s’assurer que l’emprunteur puisse assumer ce financement, tout en demeurant financièrement stable.
Les 5 C du crédit : une évaluation globale de l’emprunteur
Outre ces ratios d’endettement, les prêteurs examinent d’autres éléments importants souvent regroupés sous les 5 C du crédit. Ainsi, le prêteur est en mesure de vérifier si l’emprunteur peut effectuer ses remboursements et si la garantie offerte est suffisante en cas de défaut de paiement. Ces critères permettent une évaluation complète de l’emprunteur :
Capacité : La capacité de l’emprunteur à rembourser le prêt est primordiale. Cela inclut la stabilité et la prévisibilité de ses revenus, ainsi que son historique de gestion financière.
Capital : L’apport personnel (mise de fonds) montrent sa volonté d’investir dans son projet immobilier. Un apport plus élevé est souvent perçu comme un signe de sécurité pour le prêteur.
Caractère : Ce critère évalue la réputation et l’intégrité de l’emprunteur, notamment sa fidélité à honorer ses engagements financiers passés.
Crédit : L’historique de crédit, y compris la cote de crédit, est crucial. Une bonne cote de crédit peut favoriser l’approbation du prêt, tandis qu’une cote faible peut limiter les options disponibles.
Caution : La valeur de la propriété sert de garantie pour le prêt. Les prêteurs évaluent la valeur marchande de la propriété, ainsi que son potentiel de revente, pour s’assurer que l’actif couvre le montant du prêt.
Qualification du prêt : le rôle clé du courtier hypothécaire
Le courtier hypothécaire joue un rôle fondamental dans le processus d’approbation du prêt. Non seulement il aide l’emprunteur à naviguer dans les exigences des prêteurs et des assureurs prêts hypothécaires, mais il prépare la demande de prêt pour maximiser les chances d’approbation. Par exemple, le courtier hypothécaire peut conseiller l’emprunteur sur des stratégies afin d’améliorer ses ratios d’endettement ou d’augmenter sa mise de fonds afin de bonifier son dossier et maximiser les chances d’approbation. Il est également responsable de s’assurer que l’emprunteur comprend les implications financières de son prêt (paiements anticipés, augmentation des versements, fréquence de paiements, pénalités, etc.).
Conclusion : maximiser vos chances d’approbation
L’obtention d’un prêt hypothécaire est un processus rigoureux et détaillé, où plusieurs critères sont pris en compte dans son évaluation. Les ratios d’endettement, tels que l’ABD et l’ATD, jouent un rôle fondamental, mais ne sont qu’une partie de l’évaluation globale. La qualification de l’emprunteur et du prêt hypothécaire passe par une analyse des 5C du crédit.
En tant que courtier hypothécaire, mon objectif est de vous aider à comprendre et à naviguer à travers ces critères pour optimiser votre demande de prêt et augmenter vos chances d’approbation. En travaillant ensemble, nous trouveront la meilleure solution de financement adaptée à vos besoins et à votre situation financière qui vous est propre.